Aktuelle Daten zu Shopping PLACES
Sämtliche Daten wurden aus Publikationen entnommen, die das Beratungsunternehmen und ACSP-Mitglied STANDORT+MARKT in periodischen Abständen veröffentlicht.
SHOPPING MALLS UND RETAIL PARKS – LETZTSTAND VOR CORONA!
So traurig es ist, aber wir befürchten, die nun vorliegende, frisch fertig gestellte S+M Dokumentation Shoppingcenter Österreich 2019/20 ist als „historisch“ zu bezeichnen. Wir erwarten bei den Themen Branchen-Mix, Fluktuation, Leerstand, Shop-Zahl bis hin zur Eigentümerstruktur in den nächsten Jahren einschneidende Veränderungen. Was die Dokumentation (und leider auch den damit verbundenen hohen Zeiteinsatz) österreichweit so einmalig macht ist, dass sämtliche Center nach einer klaren Definition beleuchtet werden (und nicht etwa ein beliebiger Ausschnitt der größten Center). Nur so sind präzise Aussagen zum Gesamtmarkt und objektive Vergleiche möglich. Wir erstellen die S+M Dokumentation Shopping Center Österreich seit 1988, also seit über 30 Jahren kontinuierlich, nachfolgend wurden die Ergebnisse mit Erhebungsstand 31.12.2019 zusammengefasst.
Anfang 2020 gab es in Österreich die folgenden Shopping Center ab einer vermietbaren Fläche von 4.000 m² (Standortkategorie 1: City-Lage, 2: sonstige (teil-)integrierte Zentren, 3: Stadtrandlage ohne umfangreise Wohnnutzung im fußläufigen Umfeld):
Die insgesamt 242 Zentren (mit rund 8.800 Shops) weisen eine vermietbare Fläche von knapp 4,2 Mio. m² auf, davon entfallen knapp 3,4 Mio. m² auf den Einzelhandel und der Rest auf einzelhandelsbegleitende Nutzungen (Gastronomie, Dienstleister und sonstige Freizeiteinrichtungen). Im Durchschnitt entfällt auf knapp 26 m² vermietbare Fläche ein Pkw-Stellplatz. Über 695 Mio. Besucher haben die Center besucht, wovon 70 % der Kundschaft den Shopping Malls und 30 % den Retail Parks zuzurechnen sind.
Der Umsatz 2019 lag bei insgesamt 13,6 Mrd. €. Flächenbereinigt, also nur bezogen auf Zentren, welche in den Vergleichsjahren das gesamte Jahr umsatzwirksam waren, bedeutet dies einen Umsatzzuwachs von etwas über zwei Prozent.
Der Marktanteil, bezogen auf das Kaufkraftpotenzial bzw. die gesamten Konsumausgaben der Österreicher, liegt für Shopping Center 2019 bei 24 %. Seit der letzten Dokumentation hat sich dieser Marktanteil leicht reduziert, was zum größten Teil auf das Wachstum im Online-Handel zurück zu führen ist. Die Entwicklung des Marktanteils seit 2000 ist mit einem Plus von mehr als 10 %-Punkten positiv, hat sich aber seit 2010 deutlich abgeflacht.
Seit der Jahrtausendwende hat sich die Fläche in Shopping Centern mehr als verdoppelt. Während es in den ersten zehn Jahren jährliche Flächensteigerungsraten von durchschnittlich 5 % gab, hat sich dieser Prozentsatz ab 2011 bis heute um die Hälfte verringert. Die Kurve flacht sich also ab, dieser Trend wird sich fortsetzen.
Im vorigen Jahr wurden über 25.000 m² an vermietbarer Fläche in bestehenden Shopping Centern erweitert, Eröffnungen gab es in etwa im selben Ausmaß. Die Leerstandsrate in den Centern liegt bei 7,8 % was einem moderaten Leerflächenanteil von 4,2 % entspricht. Die Fluktuationsrate (umgehende Neuvermietung, Vermietung zu Leerstand und umgekehrt) liegt innerhalb der letzten zwei Jahre ebenfalls bei relativ geringen 13,6 %. Beide Werte werden unserer Einschätzung nach zukünftig steigen, ebenso wird sich der Branchen-Mix den neuen Gegebenheiten anpassen müssen.
Unsere Einkaufszentrendokumentation weist für jedes Zentrum ein detailliertes Datenblatt auf, die 10 größten Einkaufszentren (nach GLA) sind die Folgenden:
Nach Bundesländern ergibt sich Folgendes (Bruttoumsatz und Besucherzahlen teilweise Schätzungen von S+M):
Corona-Shutdown-getriebene Trends
Aufgrund des Umsatzausfalls und der Liquiditätsengpässe treten Schwächen in der Shopflächen-Landschaft deutlich schneller zu Tage, als dies bei normalem Geschäftsgang der Fall gewesen wäre. Durch den verordneten Shutdown forcierte sich der Kontakt der Österreicher mit E-Commerce. Auch wenn die E-Commerce-Umsatzzahlen in der Shutdown-Phase nicht berauschend waren, erwarten wir Langfristwirkungen zu Lasten des stationären Handels. Der Shutdown macht Bruchlinien im Shopflächen-Geschehen deutlich und wird unserer ersten Einschätzung folgende Konsequenzen auf die Shoppingcenter-Landschaft in Österreich haben:
- Die Fluktuationsrate (wie häufig wechselt ein Shop die Nutzung?) in den österreichischen Shoppingcentern liegt derzeit bezogen auf einen 2 Jahres-Beobachtungszyklus bei 13,6%. Die Fluktuationsrate wird in den kommenden 2 Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit zwischen 15 und 20% liegen.
- Mit der Fluktuation wird auch der Leerstand steigen: Die Leerstandsrate (Anzahl der leerstehenden Shops an der gesamten Shopzahl) lag vor „Corona“ schon bei 7,8 %, wir rechnen hier mit einem Anstieg auf deutlich mehr als 10%. Hier erweist sich der Shutdown einmal mehr als Brandbeschleuniger: Zusätzlich zur laufenden Erosion der Umsätze durch E-Commerce und dem ohnedies starken Flächenwettbewerb werden zahlreiche Standorte deutlich unter die Profitabilitätsschwelle fallen. Bereits heute vernehmen wir die eindeutige Stallorder aus Firmenzentralen, jede unprofitable Filiale umgehend zu schließen.
- Die Konsequenz klingt einfach, erweist sich aber für Centerbetreiber möglicherweise als veritables Problem: Der Angebots-Mix steht auf dem Prüfstand und muss adaptiert werden. Kundenbindung gelingt nicht mehr mit „more of the same“, der Mix muss bei großen Zentren „entertaining“ und bei kleinen (nahversorgenden) Centern „convenient“ sein. Aber insbesondere bei großen Zentren könnte es sich als unmöglich herausstellen, für die (vormals stolze Miete zahlenden) Modeanbieter einen ebenso zahlungswilligen Ersatz zu finden, der die neuen Anforderungen an das „Unterhalten“ erfüllt. Nahversorgungscenter haben hier eine deutlich bessere Ausgangssituation.
- Im Zuge der Mobilitätseinschränkungen durch diverse Verordnungen dürften die Einzugsgebiete insbesondere von beliebten, größeren Shopping-Zielen regelrecht implodiert sein. Ehemalige Kunden aus entfernt gelegenen Gebieten bleiben derzeit nachweislich fern, die Verordnungen wirken also. Fraglich ist, ob die alten Kundenbeziehungen wiederhergestellt werden können. Unsere Erkenntnisse gehen derzeit davon aus, dass der Weg sehr steinig sein wird.
Eines steht aus unserer Sicht fest: der Shutdown bringt gravierende Veränderungen sowohl in der Shop-Landschaft, als auch auf Endverbraucherseite, womit die österreichischen Shoppingcenter (neben den Liquiditätssorgen und den drohenden Einnahmenverlusten) gleich zwei „Baustellen“ vorfinden: wer mietet zukünftig meine Flächen und wie gewinne ich meine ehemaligen Kunden wieder zurück? Und noch eines steht fest: Ein erneuter Shutdown wäre für viele Marktteilnehmer letal. Wir hoffen auf eine Stabilisierung der Lage.
Weitere Informationen zur Publikation entnehmen Sie bitte dem Infoblatt zur S+M Dokumentation Shopping Center Österreich 2019/20.
Die gesamte Studie kann in der Basic Edition hier bestellt werden. Den Bestell-Link für die Special Edition finden sie hier.
CITY RETAIL - INNENSTÄDTE UND GESCHÄFTSSTRASSEN
Seit 2013 erfasst STANDORT + MARKT die Citygeschäftszonen der größten Städte Österreichs in Form einer detaillierten, einzelbetrieblichen Erhebung (siehe nebenstehende Beispielgrafik zu Wien City). Diese Beobachtungen werden jährlich fortgesetzt und liegen nun in aktualisierter Form als S+M Dokumentation City Retail Österreich 2020/21 vor.
Mittlerweile sind die innerstädtischen Geschäftsbereiche der 20 (6 Primär- und 14 Sekundärstädte) größten Städte Österreichs (in Wien neben der City vier weitere Geschäftsstraßen) sowie von 16 ausgewählten Kleinstädten erfasst. Ziel der Dokumentation ist eine kontinuierliche Beobachtung der Ausstattung und des Branchenmix der City-Einkaufszonen für die größten Städte Österreichs. Hauptmotivation für diese zeitaufwendige Analyse war und ist, die Veränderungen des räumlichen Käuferverhaltens – ausgelöst durch unterschiedliche Parameter wie E-Commerce, Überalterung und Expansionshunger – objektiv festzuhalten.
Orientiert man
sich an den aktuellen Zahlen der KMU Forschung Austria, stehen in Österreich
13,8 Mio. m² im Einzelhandel zur Verfügung. Die in der vorliegenden
Dokumentation erfassten innerstädtischen Einzelhandelsflächen betragen rund
1,41 Mio. m², der erhobene Anteil liegt demnach bereits bei zirka 10 %. Die
dokumentierte Gesamtverkaufsfläche – also mit einzelhandelsnahen Nutzungen und
Leerständen – umfasst 2,06 Mio. m² und verteilt sich auf mehr als 13.300 Shops.
Die Hälfte dieser Verkaufsflächen bzw. mehr
als ein Drittel der Shops befinden sich in A-Lagen,
die sich in der Regel durch eine überdurchschnittliche Passantenfrequenz, einen
hohen Anteil an Auswahlbedarfsgütern (im Gegensatz zu
Kurzfristbedarfsartikeln), das Vorhandensein von Magnetbetrieben sowie
überregional agierenden Filialunternehmen und niedrige Leerstandsraten
definieren.
Weitere Informationen zur Publikation entnehmen Sie bitte dem Info- und Musterdatenblatt zur S+M Dokumentation City Retail Österreich 2020/21.
Die gesamte Studie kann hier bestellt werden.
Fachmarktagglomerationen
Neben den innerstädtischen Einzelhandelsensembles und den Shopping Centern sind auch die Fachmarktagglomerationen ein wichtiger und v.a. großflächiger Bestandteil der österreichischen Handelslandschaft. Trotz Amazon, Alibaba & Co: Die Shopflächen in willkürlich entstandenen – also nicht einheitlich geplanten – Fachmarktgebieten in Österreich sind weiter gestiegen, wie in der S+M Dokumentation Fachmarkagglomerationen Österreich 2018/19 analysiert wurde. Bemerkenswert dabei ist die zunehmende Bedeutung in der Nahversorgung. Und das vor dem Hintergrund von neun unterschiedlichen Raumplanungsgesetzen mit bestenfalls einer Gemeinsamkeit, nämlich einer restriktiven Handhabung weiterer Verkaufsflächenzuwächse.
Gegenstand der Dokumentation, Definition des Untersuchungsgegenstandes:
Eine Fachmarktagglomeration wird im Rahmen dieser Studie als Überbegriff für Fachmarktgebiete (FMG) und Retail Parks (RP, Fachmarktzentren) verwendet. Als Fachmarktgebiet (FMG) verstehen wir eine
- gewachsene
(also nicht einheitlich geplante) Agglomeration
- von zumindest 4
Fachmärkten (siehe unten: Definition „Fachmarkt“) oder fachmarktähnlichen
Betrieben mit einer Verkaufsfläche von zumindest je 150 m²,
- die nahe
beieinander (in Sichtweite) liegen und
- die zusammen
zumindest etwa 4.000 m² Verkaufsfläche umfassen.
Ein Retail Park
(RP)
- wurde einheitlich geplant,
- wird von
zentraler Stelle vermietet und gemanagt und
- besteht aus
zumindest fünf (vormals vier) Fachmärkten oder fachmarktähnlichen Betrieben mit
einer Verkaufsfläche von zumindest je 150 m²,
- die zusammen
(auch inklusive in dieser Dokumentation nicht aufgelisteter Shops aus anderen
Branchen wie z.B. Dienstleistung, Gastronomie) zumindest etwa 4.000 m²
Verkaufsfläche umfassen.
Die Einbeziehung der Retail Parks (Fachmarktzentren) erschien naheliegend bzw. notwendig, da die Unterschiede zwischen FMG und RP seitens der Konsumenten nicht wahrgenommen werden. Daher wurden auch jene Fachmarktzentren, die ex definitione als „Shopping Center“ einzustufen sind und bereits in der S+M Dokumentation Shopping Center 2019/2020 detailliert dargestellt sind, zur fachlich notwendigen Vervollständigung auch im Rahmen dieser Publikation dokumentiert. Die Korrektur von vier auf fünf Fachmärkte für den Status „Retail Park“ liegt im Anspruch begründet, die Definitionen der beiden Dokumentationen kompatibel zu gestalten.
Ergebnisse der Analysen im Überblick
- Die Anzahl der Fachmarktagglomerationen
ist aktuell auf 264 angewachsen und inkludiert fünf neu erhobene Gebiete
österreichweit. Um den Trend der zunehmenden Bedeutung
einzelhandelsbegleitender Nutzungen (Dienstleister, Gastro und Freizeit)
Rechnung zu tragen und um dem Anspruch gerecht zu werden, die Handelszonen
allumfassender zu betrachten und nicht erst ab einer bestimmten Shopgröße,
wurde die Erhebung der Fachmarktagglomerationen um diese Dimensionen ausgeweitet.
Insgesamt erstrecken sie sich auf einer Verkaufsfläche
(für den Einzelhandel inkl. dem einzelhandelsnahen Angebot, exkl. Leerflächen)
von knapp 5,8 Mio. m².
Betrachtet man bei der Verkaufsfläche nur den Einzelhandel in Shops ≥
150 m², um diesen Wert mit der Dokumentation aus 2016/2017 vergleichbar zu
machen, so ergibt dies eine Gesamtfläche von knapp 5,3 Mio. m², was ein Plus von ca. 100.000 m²
bedeutet.
- Die Minorität, nämlich lediglich 15%
dieser Shopflächen (0,9 Mio. m²), befinden sich davon in Retail Parks.
- Der Leerstand
in den FMAs liegt bei geringen 3,2 % bzw. 188.000 m², in Retail Parks
liegt er mit 4,4 % etwas höher.
- Das Umsatzpotenzial
des Einzelhandels/EH inkl. des EH-nahen Angebots in den recherchierten Gebieten
liegt bei über 15 Mrd. €. Davon entfallen ca. 12,5 Mrd. € (83 %) auf
(nicht zentral geplante) Fachmarktgebiete und knapp 2,5 Mrd. € (17 %) auf (einheitlich gemanagte)
Fachmarktzentren.
- Die durchschnittliche Shopanzahl in
einer Fachmarktagglomeration liegt bei knapp 26, das ergibt insgesamt rund 6.800 Fachmärkte (exkl. knapp 500
Leerstände). Bei 230 Shopeinheiten gab es einen Mieterwechsel, knapp 170
ehemalige Leerstände fanden eine Wiederverwendung, knapp 200 jedoch waren
voriges Jahr noch am Markt und stehen jetzt leer.
- Die Flächenproduktivität
der Fachmarktagglomerationen (= Bruttoumsatz je m² Verkaufsfläche) liegt
bezogen auf den Einzelhandel bei € 2.645,-,
bezieht man das einzelhandelsbegleitende Angebot mit ein, so beläuft sich der
Umsatz/m² Verkaufsfläche auf € 2.615,-.
- Seit der Jahrtausendwende haben
Fachmarktgebiete als auch einheitlich geplante und gemanagte Fachmarktzentren
sowohl in Anzahl als auch an Verkaufsfläche stark zugenommen. Standen im Jahr
2000 gerade einmal 113 Fachmarktagglomerationen
zur Beobachtung (inkl. 22 Retail Parks), so hat sich die Anzahl aktuell auf 264 (inkl. 105 Retail Parks) weit mehr
als verdoppelt. Ähnliches gilt bei der Verkaufsfläche: Standen vor 18 Jahren
knapp 2,8 Mio. m² für den Einzelhandel inkl. einzelhandelsnahem
Angebot in den dokumentierten Gebieten zur Verfügung, so hat sich die Fläche
aktuell auf knapp 5,8 Mio. m² ausgedehnt.
- Die durchschnittliche
Shopgröße in
Fachmarktagglomerationen ist in den vergangenen 18 Jahren stark gesunken, damit
einhergehend auch die durchschnittliche
Gesamtgröße der Fachmarktagglomerationen: Sie lag im Jahr 2000 noch bei
24.700 m², 2018 bei nur mehr 21.800 m². Das „Schrumpfen“ der
Durchschnittsgröße einer FMA liegt primär in der Ansiedlung von eher kleineren
Shopeinheiten in diesen Zonen begründet: War ein Geschäft anfänglich (Jahr
2000) im Durchschnitt knapp 1.300 m² groß, so hat sich dieser Wert bis dato um
ein Drittel auf ca. 840 m² reduziert. Der Grund dafür liegt wohl vorrangig im
oft zitierten „Wandel des Erscheinungsbildes“.
- Die Situation des großen Baumarktes oder
Einrichtungshauses umringt von kleineren Fachmärkten, die sich die
Anziehungskraft zu Nutze gemacht haben, wurde von einem neuen Bild verdrängt:
Kleinere Fachmarktformate – aber davon zahlenmäßig immer mehr und meist auch
immer wieder dieselben – treten optisch und flächenanteilsmäßig kräftiger als
bisher in Erscheinung, was das Angebot
in diesen Lagen (ergänzt um Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben) vielfältiger und umfassender gemacht hat.
- FMAs
als Nahversorger: Insbesondere das Supermarktsortiment
hat bei Fachmarktagglomerationen an Gewicht gewonnen – die Big Box-Gebiete
haben sich in nur 18 Jahren zu den neuen Nahversorgern entwickelt. Der
Flächenanteil im Supermarktsortiment liegt zwar bei vergleichsweise bescheiden
anmutenden 16,1 %, der Umsatzanteil ist – nicht zuletzt aufgrund der
zahlreichen flächenleistungsstarken Lebensmitteldiskonter – mit 42,4 % mehr als
beachtlich. Je Fachmarktagglomeration liegt die durchschnittliche Shop-Zahl bei
16, die durchschnittliche Gesamtgröße einer Fachmarktagglomeration ist seit dem
Jahr 2000 von 24.700 m² auf etwa 21.800 m² laufend gesunken. Immer mehr, dafür
kleinere Fachmarktagglomerationen dringen in immer dünner besiedelte Gebiete
vor und sind für die Nahversorgung der Gemeinden verantwortlich.
- Frequenzverlagerung
erfordert vorausschauende Planung: Der Umsatz steht –
selbstredend – für Frequenz. Frequenz ist wiederum "das Öl des
Einzelhandels". Eine Neuansiedlung bzw. Verlagerung von Supermärkten,
Lebensmitteldiskontern und Drogeriemärkten in diese überwiegend
autokundenorientierten Big Box-Zonen bedeutet damit auch eine deutliche
Frequenzverlagerung, die nur schwer zu revidieren ist. Eine vorausschauende
Planung auf Gemeinde- wie auch Regionsebene in Form einer gewissenhaften,
objektiven Standortoptionen-Prüfung („Retail-Masterplan“) ist erforderlich, um
mehr Qualität in den Raum zu bringen.
- „Existenzberechtigung“
Fachmarkagglomerationen? Ist vor diesem Hintergrund bei jeder
Fachmarktagglomeration sofort die Nase zu rümpfen? Je nach Sichtweise gibt es
für diesen „Wildwuchs“ positive wie negative Kritik. Der Händler, hier
insbesondere der Lebensmitteleinzelhandel, liebt diese Agglomerationsform, ist
doch die Miet- und Nebenkostenbelastung hier in der Regel deutlich geringer als
in Shopping Malls, Retail Parks oder City-Geschäftsstraßen. Die Errichtung
erfolgt häufig in Eigenregie und stellt in den Büchern einen wichtigen
Vermögenswert dar. Kompromisse beim Grundriss sind in der Regel auszuschließen,
perfekt kann das Objekt nach wohl überlegtem Muster – meist noch dazu mit
hoher, imagebildender Außenwirkung, in Szene gesetzt werden. Weitere
Pluspunkte: Erweiterungsmöglichkeit und konfliktfreie Anlieferung. Für den
motorisierten Teil der Konsumenten liegen Betriebe in Fachmarktagglomerationen
häufig wie eine Perlenkette auf dem Weg zwischen Wohn- und Arbeitsort, je nach
Bedarfslage wird der eine oder andere Betrieb besucht. Einzig störend ist bei
umfassenderen Erledigungen das Parkplatz-Hopping. Aus Investorensicht haben in
Zeiten des E-Commerce, der insbesondere Shopping Malls „in den Schwitzkasten
nimmt“, Portfolios aus Supermärkten und/oder Verbrauchermärkten die Stellung
von Baldrian-Tropfen. Bei größeren Objekten (z.B. Baumärkten) schwingt
mancherorts noch die Hoffnung auf Umsetzung eines Retail Parks mit, sofern die
notwendige Nachfrage (und Widmung) dazu vorliegt. Angesichts des dichten
Marktes besteht hier allerdings nur mehr beschränkter Appetit.
- Dorn
im Auge: Für Stadtplaner und Raumordner sind
Fachmarktagglomerationen doch mehrheitlich ein Dorn im Auge, dies nicht
wirklich ungerechtfertigt, da eines bei Fachmarktagglomerationen tatsächlich
ganz weit hintangestellt wird: Die Flächen- wie auch Raumnutzung ist im
Vergleich zu alternativen, stark verdichteten Bauformen wie Retail Parks oder
Shopping Malls höchst ineffizient: je Betrieb eine Zufahrt, je Betrieb ein
Parkplatz, je Betrieb das Maximum an denkbarer Grundstücksversiegelung. Darüber
hinaus nagt ein Übermaß an Betrieben, die in Fachmarktagglomerationen am
Stadtrand untergebracht sind, massiv an der Handelsposition der Innenstadt. Was
tun? Die heiß begehrten frequenzstarken Lebensmittelfilialisten sehen sich
nicht in der Rolle der Stadtkernretter; sie sind dazu verdammt, nicht zuletzt
auch aufgrund der vormals wettbewerbsförderlichen Ansiedlungsmöglichkeiten den
Laden profitabel zu führen. Fehlende Parkplätze, ungünstiger Flächenzuschnitt
und Anlieferungseinschränkungen bewirken wesentlich kleinere durchschnittliche
Kassen-Bons als dies der Fall an optimal konzipierten Standorten in
autokundenorientierter Lage der Fall ist. Optionen standortweise gewissenhaft
und genau überprüfen, lautet daher die Devise der Stadtentwicklung.
Kommunikation mit den Händlern über Optionen und Entwicklungen in der Stadt,
das wäre notwendig. Wenn es keine Optionen gibt? Der nächste unverbaute
Kreisverkehr warten schon.
Frei nach dem Motto: „Du kannst nur das
verbessern, was du misst!“ hoffen wir, erneut einen wesentlichen Beitrag zur
Problemsensibilisierung im Bereich der Handels- und Raumstrukturen geliefert zu
haben. Im Frühjahr 2021 werden wir den Gemeinden Österreichs erneut den Spiegel
vorhalten.
Weitere Informationen zur Publikation entnehmen Sie bitte dem Info- und Musterdatenblatt zur S+M Dokumentation Fachmarktagglomerationen Österreich 2018/19. Die gesamte Studie kann hier bestellt werden.
Kontakt
Dr. Roman Schwarzenecker
STANDORT + MARKT Beratungsgesellschaft m.b.H und
ACSP-Austrian Council of Shopping Places
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